«Холодное» лето 2016-го: в Казани замаячила тень демпинга на жилье?

Вот только весь рост ипотечного кредитования, как говорят наши эксперты, случился исключительно благодаря низкой прошлогодней базе, поэтому мы нечасто используем это сравнение. Догнать же показатели более благоприятного 2014 года, который принят нами за условный образец, пока не удается, хотя и отставание, на первый взгляд, небольшое. С начала года в Казани было совершено 8425 сделок, тогда как за 8 месяцев 2014 года — 8531 сделка, ипотека не дотянула до былого рекорда, пусть и ничтожную 1,1%. По Татарстану объемы продаж жилья привлечением ипотечных кредитов также уступили показателям 2014 года — на 2,5% (27748 сделок против 28338 двумя годами ранее).

Но, как известно, дьявол в деталях. Скажем, если взять август, то разница значительно увеличивается: в Казани было совершено на 27% ипотечных сделок меньше, по Татарстану — на 11% меньше, чем в августе 2014-го. Приличная разница между летом-2016 и летом-2014: в Казани — минус 15%, по Татарстану — минус 20%. Получается, что оживленным по выдаче ипотечных займов выдалось лишь начало этого года, летом же рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана начал сдавать позиции, все больше уступая показателям последнего докризисного 2014 года.

Возможно, покупателей успокоило продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки по новостройкам до конца этого года. Хотя многие эксперты в качестве главной причины того, что рынок ипотеки не смог переплюнуть показатели 2014-го, называют продолжающееся падение реальных доходов населения. Реальные располагаемые доходы (за вычетом обязательных платежей и скорректированные на уровень инфляции) в Татарстане за январь-июль снизились по сравнению с тем же периодом 2015-го на 6%, при том что за первые 7 месяцев прошлого года располагаемые доходы упали на 5,4%.

Недостаток свободных средств на руках сограждан давит и на вторичный рынок. Он тоже демонстрировал бурное начало года и постепенное угасание к концу лета. Разница оказалась лишь в том, что «вторичке» не удалось так близко подобраться к показателям 2014 года, как это сделала ипотека.

С начала года на вторичном рынке Казани было заключено 19636 сделок, что на 10% меньше, чем в 2014 году — 21575 сделок. Всего по Татарстану разрыв составил 8% (50284 и 54105 сделок соответственно). Летом же вторичный рынок начал проигрывать 2014 году все больше. За это лето в Казани было заключено на 31% вторичных сделок меньше, в Татарстане — на 22%. За август — в столице РТ аж на 35% меньше, в Татарстане — на 23%. Запал, появившийся в начале года, похоже, угас.

Слабое утешение лишь в том, что показатели провального 2015 года были превзойдены примерно в 1,5 раза.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ: ДЕШЕВО И СЕРДИТО

Что касается цен на жилье, то, по данным портала Reportal.Ru, в августе по сравнению с тем же месяцем 2015 года вторичные квартиры в Казани в среднем подешевели на 0,2% (это номинально, а с учетом даже «официальной» инфляции от Татарстанстата можно говорить более чем о 6-процентном снижении). Не оправдались ожидания участников рынка о том, что в конце лета - начале осени проявится тенденция к подорожанию жилой недвижимости. И очевидно, что кризис потребления в нашей стране только усиливается: спад продаж по сравнению с докризисным периодом наблюдается во всех секторах.

«В строящихся домах ценник в Казани составляет в среднем 50 - 65 тысяч, в зависимости от района», — говорит директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев. По его словам, на общем фоне выделяется разве что часть Ново-Савиновского района в пределах Чистопольской, Сибгата Хакима, делая этот район самыми интересным для инвестирования. «Рост цен по всему городу был незначительный, а в этом районе рост существенный. Прошлой весной квартиру в том же самом „Современнике“ можно было купить за 65 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день дешевле 75 тысяч не найти», — говорит Садреев.

По данным Reportal.Ru, падение цен на первичном рынке значительно глубже — минус 2,8% по сравнению с августом-2015. Средняя стоимость метра «первички» за год опустилась с 62950 рублей до 61170 рублей. Эксперты говорят о том, что тут свое слово сказал демпинг застройщиков, атаковавших рынок большим предложением малогабаритных квартир на окраинах Казани. «„Станция „Спортивная“, „Сказочный лес“, „Залесный Сити“, „Царево“ или „Весна“ — все они на периферии. Соответственно, там застройщик устанавливает достаточно низкие цены на квартиры. Однокомнатную можно купить за 1,3 - 1,5 миллиона рублей», — говорит Садреев. При этом в том же Ново-Савиновском районе поблизости от «Чаши» и набережной Казанки, как и в прочих обжитых районах Казани, даже относительно доступных по цене новостроек уже не осталось.
Так что основные приметы кризиса на рынке недвижимости сегодня — резкое падение числа разрешений на строительство, снижение спроса на строительные работы и их стоимости, демпинг застройщиков и миграция массовой застройки в пригороды.