Рынок недвижимости Казани: пузырь сдулся, но дно еще далеко

Кризис за считанные месяцы до неузнаваемости изменил лицо рынка недвижимости в столице Татарстана. Еще совсем недавно квартиры в еще строящихся домах раскупались как горячие пирожки, а спрос значительно превышал предложение. Теперь же напуганные проблемами строительных компаний казанцы (те, кто может себе это позволить) предпочитают покупать вторичное жилье, считая, что риск потерять деньги при этом значительно ниже. При этом банки фактически свернули ипотечные программы, риэлторские агентства закрываются одно за другим, а строительные компании вынуждены переходить к бартерным расчетам. Эксперты считают, что ситуация скоро будет еще хуже.  

Спрос на жилье падает с начала острой фазы кризиса осенью прошлого года. По сообщению Управления федеральной регистрационной службы по РТ, в IV квартале 2008 года было зарегистрировано 401 404 сделки с жилой недвижимостью, тогда как в IV квартале 2007 года - 421 952 сделки.

О чем говорят эти цифры? Во-первых, очевидно, что пузырь, надувшийся на рынке недвижимости в "тучные" годы, все-таки заметно сдулся. Но, судя по развитию ситуации, еще не до конца. Впереди рынок ожидают неизбежные банкротства девелоперов, которые не могут выполнить обязательства перед кредиторами и поставщиками, выброс на рынок ипотечных квартир и как следствие - дальнейшее снижение цен.

Как утверждают в Гильдии риэлторов РТ, с осени прошлого года квартиры в Казани подешевели на 10-12%. По данным мониторинга цен предложения, проведенного "Риэлт-порталом", в марте средние цены 1 кв. м на вторичном рынке составили 38 528 рублей, на квартиры в новостройках - 37 266 рублей, введенное в эксплуатацию жилье стоило в среднем 37 998 рублей за 1 кв. м, а строящееся - 36 534 рублей за 1 кв. м.

По информации компании "Регионбизнесконсалтинг", с начала года готовые квартиры подешевели еще на 5%. На первичном рынке снижение составило, по разным оценкам, 7-10%. Кроме того, на рынке новостроек появились предложения по 30 000 рублей за 1 кв. м, тогда как себестоимость строительства коммерческого жилья в Татарстане, по оценкам зам-министра строительства РТ Андрея Ясько, составляет 27 000 руб. за 1 кв. м.

Несмотря на скидки и уговоры риэлторов, покупательская активность в этом сегменте низкая. Казанцы предпочитают брать "проверенную вторичку", пишут "Ведомости". "В этом сегменте нет риска, что жилье будет не достроено или не сдано", - говорит директор оценочной компании "Регионбизнесконсалтинг" Ильдар Шагиахметов.

По данным мэрии Казани, в городе уже заморожено 142 стройки из 259, а это несколько миллионов квадратных метров жилья. В числе приостановленных проектов — ЖК "Симфония" ("Фон"), ЖК "Дружба" ("Унистрой"). Кроме того, корректируются сроки сдачи крупнейших строящихся комплексов, здесь снижены темпы строительства. Например, "Солнечный город" (девелопер — "Солнечный город"), "Современник" ("ЮИТ-Лентек"), "Экопарк Дубрава" ("Тандем Д"), "Магеллан" ("Татиммобиллен").

Согласно планам мэрии в городе в 2009 г. планируется ввести лишь 750 000 кв. м жилья против прошлогодних 901 500 кв. м, т. е. на 17% меньше. 300 000 кв. м из них придутся на программу социальной ипотеки.

Из-за нехватки оборотных средств застройщики готовы рассчитываться с поставщиками квартирами по бартеру. По статистике минстроя РТ, за прошлый год его доля у строителей увеличилась с 2% до 35%. Бартерные квартиры, по данным президента Гильдии риэлторов РТ Валерия Абсалямова, выставляются на рынке с дисконтом 10-15%. Но и такие предложения не всегда уходят быстро: потенциальные покупатели ждут дальнейшего падения цен на недвижимость — зачем сегодня покупать то, что завтра будет дешевле?

ПОКУПАТЕЛИ МОГУТ ПОДОЖДАТЬ - БУДЕТ ДЕШЕВЛЕ

Начальник отдела инвестиционных проектов строительной компании "Мостаф" Оксана Дудкина считает, что покупателям можно и подождать. "У ряда застройщиков цены еще завышены на 5-10%. На эти 5-10% цены снизятся к лету — хотя бы из-за сезонного фактора", — прогнозирует она. "Не думаю, что в Казани есть большой задел для снижения цен, учитывая, что за последние два года жилье у нас подорожало всего на 5%", — возражает директор агентства недвижимости "Мэлт" Эдуард Шамсеев. По его словам, сейчас самое время покупать: "Квартиру в новостройке, которая осенью стоила 2 миллиона рублей, сейчас можно взять за 1,6-1,8 миллиона рублей".